在城市化浪潮中，一个村庄的蝶变往往折射着时代发展的密码。作为广州城中村改造的标杆，猎德村通过土地价值释放与集体经济创新，实现了从“握手楼”密布的城中村到CBD核心区的跨越式发展，其经验为全国城中村转型提供了极具参考价值的范本。
一、天时地利：城市扩张中的机遇抓取
猎德村的崛起首先得益于其紧邻珠江新城CBD的地理优势。随着广州城市版图东扩，这片原属城市边缘的土地被纳入核心商务区规划，村集体土地价值呈几何级数增长。在主导下，猎德村抓住三个关键机遇：
1. 精准定位城市功能：将西侧土地拍卖用于商业开发，东侧建设安置房，南侧保留集体物业用地，形成“商住分离、功能互补”的布局
2. 创新土地融资模式：通过“生地熟卖”拍卖土地获得46亿元资金，实现改造资金自平衡
3. 预留发展空间：保留酒店、商业综合体等集体物业用地，为后续持续收益奠定基础
这种“主导+市场运作+村民参与”的模式，既规避了传统拆迁矛盾，又让土地增值收益最大程度留在村集体内部。
二、造血机制：集体经济的五大创新实践
猎德经济发展有限公司作为集体经济运营主体，构建了多层次财富增长体系：
① 资产证券化运营
将37栋复建房中的10%面积作为集体物业出租，形成年租金超3亿元的稳定现金流，较改造前增长8倍。通过股权量化，每位村民享有物业收益分红权。
② 动态分红机制
设置劳动股（按劳动年限）、福利股（按户籍）、项目股（按土地面积）三类股权，年度分红根据当年收益动态调整。2024年每股分红400元，较十年前增长近10倍。
③ 产业投资多元化
从单一收租转向股权投资：
④ 风险防控体系
设立收益储备金账户，在年收益超5亿元时提取30%作为风险准备金，保障分红可持续性。
⑤ 数字化管理
开发“智慧猎德”系统实时监控物业出租、资金流向，村民可通过APP查询个人股数及分红明细。
三、人文赋能：传统文化与现代治理融合
在物理空间改造之外，猎德村注重激活文化基因：
1. 龙舟文化IP打造：将传统龙舟赛与现代商业结合，衍生出文创产品、文旅体验项目，年创收超千万
2. 祠堂功能转型：保留9座宗祠的增设社区议事厅、文化展览功能，成为基层治理载体
3. 新乡约制定：建立《村民文明公约》规范出租管理、垃圾分类等事务，物业纠纷率下降82%
这种“硬件改造+软件升级”策略，使村民在身份转换过程中保持文化认同，降低了城市化带来的社会摩擦。
四、可复制经验：城中村转型的实用建议
对于其他城中村改造项目，可借鉴以下操作路径：
规划阶段
运营阶段
治理升级
五、未来挑战与应对策略
当前猎德模式也面临新考验：
1. 代际差异：年轻村民对传统分红模式兴趣减弱
2. 资产更新：早期商业设施面临硬件老化
3. 外部竞争：CBD区域新增商业体分流客源
这些探索表明，城中村的可持续发展需要建立“空间增值—经济增值—文化增值”的闭环生态。猎德村的实践证明，通过制度创新将土地红利转化为持续生产力，完全可能走出一条兼顾效率与公平的新型城镇化道路。其经验的核心启示在于：城中村改造不是简单的“推倒重建”，而是要通过系统设计激活土地、人力、文化三大资本，最终实现社会价值的创造性转化。